十一月末的哈爾濱，一場(chǎng)大雪剛剛落下，松花江在流經(jīng)這里時(shí)，已較往年提前封凍。被冰雪包裹的中央大街，以凜冽迎接游人，一樁“隱秘交易”，也在此悄然上演。

張峰正在焦灼中尋找客戶。聯(lián)合辦公生意失敗后，他從北京回到哈爾濱，在老家買(mǎi)房置業(yè)，同時(shí)轉(zhuǎn)行到房產(chǎn)銷(xiāo)售。不過(guò)，新生計(jì)沒(méi)那么好做，哈爾濱的樓市，比天氣更寒冷。為吸引客戶，“首付分期”、“零首付”成為他口中的高頻詞。

“年底了，各個(gè)樓盤(pán)降價(jià)力度都很大，低首付和零首付的項(xiàng)目都有。”張峰說(shuō)。在他講述的諸多案例中，有的是本土房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，但也不乏全國(guó)性知名房企。

對(duì)普通買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，首付是“上車(chē)”的第一步，甚至要?jiǎng)佑脦纵吶说腻X(qián)包。在哈爾濱，真的有一兩萬(wàn)就能買(mǎi)房、“零首付”鎖定房源的好事嗎?第一財(cái)經(jīng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，事情并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，這中間，不乏營(yíng)銷(xiāo)噱頭的成分，同時(shí)暗含購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

有本地人直言，越花樣百出降價(jià)，越要謹(jǐn)慎觀望。這座融合俄羅斯風(fēng)情、曾經(jīng)如夢(mèng)如幻的城市，仍在經(jīng)歷樓市維穩(wěn)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的攻堅(jiān)期。

龍頭房企價(jià)格戰(zhàn)

在廣為流傳的描述中，哈爾濱是一座“從來(lái)沒(méi)有過(guò)城墻”的城市。

寥寥數(shù)言，道出這座城市經(jīng)歷的滄海桑田、和對(duì)文化的兼容并包。不過(guò)，靠工業(yè)起家的哈爾濱，在時(shí)代巨變中也在經(jīng)歷陣痛，重振經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，件件都是這座冰城的重任。

房地產(chǎn)之于哈爾濱也是如此。哈爾濱不算“低土地財(cái)政依賴”城市，樓市的繁榮興衰，對(duì)其來(lái)說(shuō)同樣是發(fā)展命脈。但是，自2020年新冠疫情爆發(fā)以來(lái)，哈爾濱先后經(jīng)歷了多輪疫情，樓市也在疫情等因素影響下，數(shù)次陷入“冰封期”。

11月22日晚，在哈爾濱市第六醫(yī)院，最后1例哈爾濱市本土新冠肺炎確診病例治愈出院。該名患者治愈出院后，哈市本輪集中救治新冠肺炎確診病例清零。

不過(guò)，疫情對(duì)各行各業(yè)的影響還未徹底退散。“疫情后，房企降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)作很多，今年下半年尤為明顯，有樓盤(pán)總價(jià)直降50萬(wàn)，就為了趕緊回款。”張峰說(shuō)。

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，10月上旬，哈爾濱市住建局聯(lián)合市自然規(guī)劃局、市財(cái)政局等多部門(mén)，聯(lián)合發(fā)布“救市”政策，包括買(mǎi)房最高補(bǔ)貼十萬(wàn)元、放寬二手房公積金貸款房齡年限、助力房企加快項(xiàng)目建設(shè)等，多措并舉為樓市拖底。

但是，救市政策的刺激作用，似乎沒(méi)有那么大，從哈爾濱的房?jī)r(jià)表現(xiàn)便可見(jiàn)一斑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的10月份，哈爾濱是東北幾個(gè)省會(huì)城市中，唯一新房、二手房同環(huán)比皆下降的城市，其中新房同比下降幅度達(dá)到1.3%。

第一財(cái)經(jīng)多方采訪后也發(fā)現(xiàn)，在哈爾濱樓市，降價(jià)促銷(xiāo)已不是個(gè)別樓盤(pán)的行為，而是市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象，龍頭房企正打響“價(jià)格戰(zhàn)”。降價(jià)幅度同樣較為驚人，一些去年均價(jià)上萬(wàn)的樓盤(pán)，現(xiàn)在最多直降數(shù)千元，用“腰斬”形容也不為過(guò)。

“萬(wàn)科金域悅府、融創(chuàng)公園壹號(hào)、和泓公館、碧桂園國(guó)風(fēng)云筑等盤(pán)都降價(jià)了。”張峰稱，融創(chuàng)公園壹號(hào)開(kāi)盤(pán)價(jià)近一萬(wàn)，現(xiàn)在均價(jià)七千多，個(gè)別樓棟賣(mài)的更低。萬(wàn)科金域悅府開(kāi)盤(pán)價(jià)一萬(wàn)兩千多，現(xiàn)在有房源均價(jià)9000～11000元。

據(jù)當(dāng)?shù)厝送嘎?，融?chuàng)公園壹號(hào)之前價(jià)格定的高，但賣(mài)的不好，樓盤(pán)周邊有冷凝塔和高架橋。融創(chuàng)的另個(gè)項(xiàng)目融創(chuàng)·冰雪影都，也推出了一批特價(jià)房源，最高優(yōu)惠16萬(wàn)。而位于道外區(qū)的匯龍·玖和琚，近期推出一口價(jià)房源，最高直降40萬(wàn)元。

“零首付”暗藏風(fēng)險(xiǎn)

比大幅降價(jià)更吸引眼球的，是哈爾濱樓市隱現(xiàn)的“零首付”現(xiàn)象。

“目前可申請(qǐng)低首付的樓盤(pán)，有和泓公館、會(huì)展城上城，新松未來(lái)ONE，新松璟薈祥府、御湖壹號(hào)等。”中介李春透露。這其中，有個(gè)別項(xiàng)目，甚至可以做到變相“零首付”，開(kāi)發(fā)商直接舉起“返現(xiàn)”大旗。

據(jù)多家房產(chǎn)中介表示，哈爾濱的會(huì)展城上城項(xiàng)目，推出了幾套特價(jià)房源，譬如一套72萬(wàn)元的房子，首付僅3萬(wàn)元左右，成交后開(kāi)發(fā)商再返3萬(wàn)元，相當(dāng)于“零首付”。

在當(dāng)下的樓市降溫期，“首付分期”在鄭州、天津等多個(gè)城市，都已經(jīng)出現(xiàn);但直接宣傳“零首付”的城市，還是少數(shù)。近期，在廣州、惠州等城市，已有購(gòu)房者反映類(lèi)似情況。如今，這把火燒到了被“冰凍”的哈爾濱。

然而，真有天上掉餡餅的事嗎?事實(shí)并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。據(jù)記者了解，目前哈爾濱市場(chǎng)上針對(duì)首付款的操作，包括10%低首付比例、單純的首付分期、以及選擇開(kāi)發(fā)商返現(xiàn)等幾種情況。“零首付”噱頭的關(guān)鍵，便是開(kāi)發(fā)商返現(xiàn)這一環(huán)節(jié)。

但是，“零首付”背后存在許多貓膩，比如是否真實(shí)返現(xiàn)、房源總價(jià)比市場(chǎng)價(jià)高等。

以市場(chǎng)上總價(jià)63萬(wàn)的房源為例，正常首付款12.6萬(wàn)，首付的10%大約6萬(wàn)。“如果要做成零首付，給銀行做貸款時(shí)房?jī)r(jià)要算到70萬(wàn)，購(gòu)房者先拿10%即7萬(wàn)首付，剩下的7萬(wàn)分期支付，成交后房企再返現(xiàn)7萬(wàn)，最終房源總價(jià)還是63萬(wàn)。”李春說(shuō)。

表面看似如此，但如果房企不返現(xiàn)，那就意味著，購(gòu)房者買(mǎi)的這套房要高于市場(chǎng)價(jià)。“零首付不穩(wěn)妥，很多都沒(méi)有返現(xiàn)合同，開(kāi)發(fā)商后期容易不兌現(xiàn)。”張峰稱。

有樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)在談及“零首付”時(shí)，同樣語(yǔ)焉不詳，稱不建議客戶這樣做，除非資金真的周轉(zhuǎn)不開(kāi)。他們更愿意稱其為“低首付”，“不可能前期一分錢(qián)都不拿，銀行也不允許，只不過(guò)是過(guò)段時(shí)間，把你前期付的錢(qián)返回去。”

更重要的是，首付分期、零首付等操作，是明顯違反官方規(guī)定的，如果上述操作被查出，購(gòu)房合同存在被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)面臨相應(yīng)處罰。此外，如果連首付都需要分期、加杠桿，購(gòu)房者能否按時(shí)償還按揭貸款，也存在不確定性。

努力挽留年輕人的城市

某種程度上說(shuō)，樓市是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”。在東北三大省會(huì)城市中，哈爾濱之所以樓市表現(xiàn)最冷，與其對(duì)人口的吸附力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況密不可分。

近日，哈爾濱地鐵3號(hào)線開(kāi)通步入倒計(jì)時(shí)，這座冰城將結(jié)束只有東西、南北兩條地鐵線的時(shí)期，進(jìn)入官方所稱“網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)”的時(shí)代。不過(guò)，與許多新一線城市密密麻麻的地鐵網(wǎng)絡(luò)相比，哈爾濱的地下交通，折射出其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)側(cè)面。

實(shí)際上，這座被稱為“東方莫斯科”的城市，也曾有如夢(mèng)如幻的輝煌年代。19世紀(jì)末20世紀(jì)初，哈爾濱建立了以釀酒、制粉、制油為主的工業(yè)基礎(chǔ)。建國(guó)后第一個(gè)五年計(jì)劃期間，許多重要工業(yè)項(xiàng)目落戶于此，哈爾濱成為我國(guó)重要的工業(yè)基地。

此后，汽車(chē)、航空、機(jī)械、醫(yī)藥、食品、電子工業(yè)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，哈爾濱隨著改革開(kāi)放迎來(lái)充滿生機(jī)的時(shí)期。但是，高耗能的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、國(guó)有經(jīng)濟(jì)占比較高、體制思維等固有因素，都讓這座城市面臨“老工業(yè)區(qū)”的轉(zhuǎn)型大課題。

官方數(shù)據(jù)顯示，2020年哈爾濱實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5183.8億元，同比僅增長(zhǎng)0.6%，其中第一產(chǎn)業(yè)完成615.8億元，增長(zhǎng)2.1%;第二產(chǎn)業(yè)完成1144.5億元，增長(zhǎng)2.3%;第三產(chǎn)業(yè)完成3423.5億元，下降0.4%。

受就業(yè)環(huán)境影響，許多年輕人畢業(yè)后選擇南下，哈爾濱也成為省會(huì)城市中，為數(shù)不多人口凈流出的城市。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱常住人口為1000.99萬(wàn)，較六普減少62.6萬(wàn)人。人口尤其是青壯年人口流出，對(duì)哈爾濱樓市的購(gòu)買(mǎi)力，影響極大。

“在老家辦事兒都得托關(guān)系，我寧愿在北京一輩子租房住。”一位北漂的東北人稱。

如今，東北一次次“出圈”，多是其流行文化在互聯(lián)網(wǎng)上廣泛傳播的時(shí)刻。哈爾濱留給大眾的印象，也多與旅游、美食相關(guān)，中央大街曾經(jīng)的繁華時(shí)刻，已經(jīng)成為過(guò)往。有當(dāng)?shù)厝烁锌Q，那個(gè)如幻如夢(mèng)的哈爾濱，已經(jīng)消逝在歷史長(zhǎng)河里了。

為重振經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，哈爾濱也在做出種種努力。近兩年間，哈爾濱正打造“4+4”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新體系，重點(diǎn)發(fā)展綠色農(nóng)產(chǎn)品深加工、先進(jìn)裝備制造、現(xiàn)代生物醫(yī)藥、特色文化和旅游等4個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，信息、新材料、金融、現(xiàn)代物流等4個(gè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。

以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)、發(fā)力新興產(chǎn)業(yè)，有望成為哈爾濱新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，哈爾濱現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系整體產(chǎn)業(yè)規(guī)模超6200億元，機(jī)器人及智能制造、航空航天、清潔能源裝備等10個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條加快形成，成為支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。

未來(lái)，“五步一景、十步一樓”的哈爾濱，能否留住年輕人的心，還需后者給出答案。需要人口才能真正提振的哈爾濱樓市，也同樣等待從谷底回歸正軌。(作者：孫夢(mèng)凡)