房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深度、廣度空前的調(diào)整。

2021年下半年以來(lái)，信貸環(huán)境的緊縮，令房地產(chǎn)市場(chǎng)交易出現(xiàn)下滑。隨之而來(lái)的是，行業(yè)流動(dòng)性也出現(xiàn)收緊。此后，雖然各級(jí)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，但市場(chǎng)仍然維持調(diào)整態(tài)勢(shì)。至2023年上半年，市場(chǎng)的調(diào)整期仍未結(jié)束。

在這背后，有著深刻的時(shí)代背景變化：行業(yè)層面，隨著行業(yè)邁過(guò)供需平衡點(diǎn)，基本面發(fā)生了根本變化；政策層面，去杠桿大幕拉開(kāi)，寬裕的融資環(huán)境難以再現(xiàn)。此外，人口紅利削弱，意味著房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)大周期的末端。

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對(duì)于房地產(chǎn)而言，一場(chǎng)迫不得已的回歸也在拉開(kāi)。一方面，房住不炒深入人心，從使用屬性上看，房地產(chǎn)不再被視為投資品，而向居住和民生回歸。另一方面，去杠桿大勢(shì)難逆，從行業(yè)屬性上看，房地產(chǎn)正褪去金融色彩，向制造業(yè)和服務(wù)業(yè)回歸。

這也意味著，房地產(chǎn)業(yè)不僅將出現(xiàn)深遠(yuǎn)的調(diào)整，還將表現(xiàn)出新的體量和形態(tài)。按照當(dāng)前的城市化水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將維持一定的絕對(duì)規(guī)模。在人們對(duì)美好生活的不斷追求下，租賃、物業(yè)、裝修、代建、城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域則孕育著更大的機(jī)會(huì)。在“大居住”的視野下，房地產(chǎn)將從狹義走向廣義，從單一變得豐富。

7月28日和8月4日，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第23屆年會(huì)”分別于廣州、上海舉辦，論壇主題為“擁抱藍(lán)海：后紅利時(shí)代的路徑與想象”。通過(guò)閉門(mén)論壇的形式，與會(huì)嘉賓們對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)進(jìn)行了深入研判，同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)下一階段的發(fā)展前景，給出自身的分析判斷，以及轉(zhuǎn)型方法論。

由21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院和中指研究院共同編制的兩份深度報(bào)告《復(fù)盤(pán)與啟示——深度調(diào)整下的房地產(chǎn)發(fā)展模式研究》《房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究》，也在論壇期間發(fā)布。兩份報(bào)告分別著眼于對(duì)舊有發(fā)展模式的復(fù)盤(pán)，以及對(duì)未來(lái)發(fā)展前景的展望，既有研究?jī)r(jià)值，又頗具現(xiàn)實(shí)意義。

圖片來(lái)源：IC photo

自上世紀(jì)末啟動(dòng)市場(chǎng)化改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了20多年的快速發(fā)展。其間的多數(shù)時(shí)間，市場(chǎng)位于上升周期中，雖偶有調(diào)整，但其深度、廣度和持續(xù)時(shí)間，均不及當(dāng)前。

與會(huì)嘉賓認(rèn)為，這是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本面發(fā)生了重大變化。一方面，經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量大幅增加，住房供應(yīng)不足的情況已經(jīng)大大緩解。另一方面，需求也經(jīng)歷了大量釋放的過(guò)程，且隨著人口紅利的削弱，后續(xù)的需求動(dòng)能似乎不足。

與此同時(shí)，在“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，強(qiáng)力的去杠桿措施開(kāi)始實(shí)施，加之土地出讓方式的變化，令房地產(chǎn)很難再享受到金融紅利、土地紅利。

這種變化使得房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)以往的快速增長(zhǎng)。因此，當(dāng)市場(chǎng)再度進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，其深度和廣度均甚于以往。

對(duì)于當(dāng)下的樓市而言，在告別普漲時(shí)代后，只剩下結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。與會(huì)人士認(rèn)為，這種機(jī)會(huì)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：城市化進(jìn)程帶來(lái)的住房需求，主要體現(xiàn)在大城市；仍然強(qiáng)勁的改善性需求。

有與會(huì)人士指出，在這種變局下，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出四個(gè)方面的分化趨勢(shì)：

第一，城市之間的分化。熱點(diǎn)一二線城市的發(fā)展動(dòng)能仍然存在，樓市存在機(jī)會(huì)，廣大三四線城市則后續(xù)動(dòng)力不足。這不僅體現(xiàn)出“因城施策”的必要性，也造成了房企將新增投資嚴(yán)格控制在熱點(diǎn)一二線城市，其競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇。

第二，城市內(nèi)部的分化。即使在熱點(diǎn)城市，核心區(qū)域和遠(yuǎn)郊區(qū)也表現(xiàn)出不同的市場(chǎng)熱度。這也傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，使得在同一城市內(nèi)，不同區(qū)域的土地交易出現(xiàn)冷熱不均的局面。

第三，項(xiàng)目的分化。在當(dāng)前的市場(chǎng)中，仍有一些熱銷(xiāo)的明星項(xiàng)目出現(xiàn)。雖然其示范作用非常強(qiáng)，但也僅僅存在于某些特定市場(chǎng)，不具有普遍性。相比之下，大部分新房項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況低于預(yù)期。

第四，行業(yè)參與者的分化。民營(yíng)房企的參與度有所下降，央國(guó)企的參與度不斷上升。

《房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究》報(bào)告也指出，2023年上半年，銷(xiāo)售額TOP100企業(yè)中的央國(guó)企數(shù)量增加4家至40家，銷(xiāo)售額占比提升8.3個(gè)百分點(diǎn)至49.9%。反之，民營(yíng)房企數(shù)量減少4家至52家，銷(xiāo)售額占比下降7.6個(gè)百分點(diǎn)至34.1%；混合所有制企業(yè)銷(xiāo)售額占比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至16.0%。

在本輪市場(chǎng)調(diào)整中，市場(chǎng)主體受到的沖擊程度前所未有，這也被認(rèn)為是本輪市場(chǎng)調(diào)整的另一個(gè)不同之處?！稄?fù)盤(pán)與啟示——深度調(diào)整下的房地產(chǎn)發(fā)展模式研究》報(bào)告顯示，截至目前，在本輪調(diào)整中出現(xiàn)債務(wù)違約的房企已達(dá)66家，其中部分房企已從資本市場(chǎng)退市，另有一些企業(yè)存在退市風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)遭遇流動(dòng)性危機(jī)，與市場(chǎng)的劇烈調(diào)整有一定關(guān)系。

多位與會(huì)人員表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期性，從拿地到開(kāi)發(fā)，再到最終售罄，至少需要2-3年的時(shí)間，部分大體量項(xiàng)目的操作周期更長(zhǎng)。

2019年和2020年，房地產(chǎn)交易旺盛，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少企業(yè)獲取了一定數(shù)量的高價(jià)地。到2021年下半年，市場(chǎng)交易降溫，這些高價(jià)地不僅面臨去化難題，其利潤(rùn)也被大幅壓縮，并進(jìn)而對(duì)企業(yè)資金鏈帶來(lái)壓力。

事實(shí)上，2019年和2020年的狂飆突進(jìn)，也被認(rèn)為是房企此后遭遇債務(wù)壓力的主要誘因。與會(huì)的房企人士指出，在此期間獲得高價(jià)地的房企，后來(lái)普遍“壓力山大”；而由于各種原因未能拿到地、或拿地較少的企業(yè)，受到的影響則較小，可謂“塞翁失馬，焉知非福”。

在此過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)慣有的“三高”發(fā)展模式（高杠桿、高負(fù)債、高增長(zhǎng)）需要得到深刻反思。前述報(bào)告指出，分析債券違約房企的特點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，其凈負(fù)債率都遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，杠桿率過(guò)高，其中部分更是盲目進(jìn)行多元化布局，進(jìn)入與地產(chǎn)主業(yè)相距較遠(yuǎn)的領(lǐng)域，沉淀資金大，回款慢，令現(xiàn)金流壓力劇增。

此外，從投資布局來(lái)看，多數(shù)出險(xiǎn)房企新增土儲(chǔ)中，三四線城市占比偏高，高價(jià)地項(xiàng)目、非住宅占比偏高，導(dǎo)致去化周期更長(zhǎng)、難度更大，并在本輪市場(chǎng)下行中遭受更加嚴(yán)重的去化風(fēng)險(xiǎn)。

過(guò)去多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)存在明顯的“規(guī)模導(dǎo)向”，在追求規(guī)模的過(guò)程中，企業(yè)對(duì)杠桿的運(yùn)用也不斷強(qiáng)化。2020年年中，“三道紅線”政策出臺(tái)，意味著去杠桿大幕正式拉開(kāi)。這也倒逼房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的調(diào)整。

與會(huì)人士表示，近兩年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍擯棄對(duì)規(guī)模的追求，在業(yè)務(wù)考核中更注重安全、利潤(rùn)等指標(biāo)，其中對(duì)安全的考量被放在首位，具體體現(xiàn)在收縮投資、強(qiáng)化銷(xiāo)售、縮減成本等方面。一些存在流動(dòng)性壓力的房企，則努力拓展融資渠道，并通過(guò)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的方式來(lái)緩解壓力。

與此同時(shí)，原有的管理架構(gòu)也得到了調(diào)整。多數(shù)房企壓縮了管理半徑，在提高效率、壓縮成本的同時(shí)，也使總部有更強(qiáng)的約束力。

雖然正在經(jīng)歷深度調(diào)整，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景仍然可觀。與會(huì)人士指出，由于房地產(chǎn)具有龐大的體量，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)有著較強(qiáng)的拉動(dòng)力，即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年年末全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%。與會(huì)人士指出，這一水平與發(fā)達(dá)國(guó)家仍有差距，這也意味著城市化進(jìn)程和人口流動(dòng)仍然能夠帶動(dòng)不小的需求。與此同時(shí)，改善性需求也有很大的釋放空間。

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)人口向一線、二線、區(qū)域中心城市流動(dòng)的趨勢(shì)不會(huì)變。”有與會(huì)嘉賓說(shuō)，這些新增需求不僅會(huì)激活新房和二手房市場(chǎng)，還會(huì)在舊改等領(lǐng)域帶來(lái)機(jī)會(huì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在產(chǎn)品和服務(wù)領(lǐng)域仍有很大的改善空間，這也意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)仍是存在的。

中指研究院上海企業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理程宇表示，根據(jù)測(cè)算，2023年到2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本會(huì)維持在11到12萬(wàn)億的規(guī)模。另有嘉賓指出，即便在更遠(yuǎn)的將來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的體量也會(huì)維持在10萬(wàn)億的水平，雖然與高峰時(shí)相比有所差距，但仍是一個(gè)龐大的市場(chǎng)。

除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的“基本盤(pán)”外，相關(guān)的多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域也存在不小的機(jī)會(huì)。58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，未來(lái)的機(jī)會(huì)將體現(xiàn)在多個(gè)方面，分別是物管、養(yǎng)老、托幼、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)和人工智能。其中，過(guò)去幾年來(lái)，大量的物業(yè)管理公司單獨(dú)上市，得到了資本的認(rèn)可，已從側(cè)面證明了這一領(lǐng)域的發(fā)展前景。

“其實(shí)整個(gè)行業(yè)存在非常多的機(jī)遇，沒(méi)必要過(guò)于悲觀，反而是這個(gè)行業(yè)在迭代的時(shí)候，能創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。”張波說(shuō)。

有與會(huì)人士表示，從產(chǎn)品的角度來(lái)看，智能化和環(huán)?；彩俏磥?lái)的方向，并將衍生出大量的機(jī)會(huì)。在居住鏈條的末端，家裝市場(chǎng)的空間同樣龐大。這些機(jī)會(huì)實(shí)際上對(duì)應(yīng)了人民群眾對(duì)美好生活向往的各個(gè)方面。

雖然不少房地產(chǎn)企業(yè)在本輪調(diào)整中遭遇了人員流失和業(yè)務(wù)縮減，但其過(guò)往積累的能力和經(jīng)驗(yàn)，仍然有助于企業(yè)穿越周期。與會(huì)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)有著較強(qiáng)的資源整合能力，對(duì)客戶(hù)和產(chǎn)品也有一定的研究，這些能力仍是下一個(gè)發(fā)展階段所需要的。

除物管外，代建業(yè)務(wù)近期已成為房企競(jìng)相投入的新戰(zhàn)場(chǎng)。《房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究》報(bào)告指出，2022年，代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積為11073萬(wàn)平方米，首次突破一億平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，依舊保持著較快的增長(zhǎng)速度。

報(bào)告還表示，在傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目代建之外，房地產(chǎn)及代建企業(yè)可通過(guò)參與政府代建、與城投公司合作、助力項(xiàng)目紓困等方式拓展代建業(yè)務(wù)。同時(shí)，代建企業(yè)也可以選擇為拿地的科技型企業(yè)提供代建服務(wù)。在該領(lǐng)域，房企的專(zhuān)業(yè)能力和品牌優(yōu)勢(shì)都將有效地發(fā)揮作用。

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