買二手房，要掏一筆不菲的中介費，這種情況你遇到過嗎？不少購房者詬病房屋中介“以房屋價格為基準(zhǔn)進(jìn)行固定費率計費”的計費方式并不合理。一筆中介費可能相當(dāng)于購房者好幾個月的收入，無形中增加了買房成本。

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近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用等。固定費率的中介費究竟從何而來？兩部門發(fā)文要求合理降低中介費，合理程度又該如何把握？

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購房方：中介費收費標(biāo)準(zhǔn)不合理

房屋中介：很多服務(wù)是“看不見”的

浙江省湖州市的市民王先生這段時間在看房，他認(rèn)為房價高，中介費就高的收費標(biāo)準(zhǔn)并不合理。

王先生：比方說100萬元的商品房中介費2萬元，但400萬元的聯(lián)排別墅中介費將近10萬元。中介付出的時間成本和勞動成本是一樣的，那為何要憑房價多少收取中介費呢？還有抽成太高了，如果抽成2％，光是中介費就抵得上我一年的工資收入了。

房地產(chǎn)分析師張大偉指出，購房者對于中介費反映最多的聲音，就是房價高低對于中介費來說影響巨大，但是可能中介服務(wù)并沒有什么差別。

張大偉：比如說二三線城市一套100萬元或者幾十萬元的房產(chǎn)，和北京上海這種一線城市的幾千萬元的房產(chǎn)，對于中介來說，包括帶看、房產(chǎn)交易、過戶后續(xù)的流程貸款服務(wù)等，其實服務(wù)內(nèi)容并沒有本質(zhì)的區(qū)別，中介提供的勞動量基本是一致的，但是中介費有可能會相差幾十倍。

一方面，購房者認(rèn)為目前的房屋中介費過高，按照房屋價格的固定比例收取中介費不太合理。但另一方面，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也有不同看法。

安徽合肥某房產(chǎn)中介胡經(jīng)理：不能說你買500萬元的房子，我收你1萬5千元，買20萬元的房子，我也收你1萬5千元。房源有成交方和維護(hù)房源的那一方，中間環(huán)節(jié)是很多的，比如說錄入人、維護(hù)人、委托人、委托書人、鑰匙人、攝影師以及實勘預(yù)約人，他們都要去分這筆傭金。

還有中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人指出，價格較低的房子可能交易周期也相對較短，而價格較高的房子成交速度會比較慢，房屋帶看量較大，成本也會隨之增高。另外，成交價高的房子，其信貸過程中的問題也更復(fù)雜，所以總價高的房子會酌情多收取一些中介費。

某房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳：大多數(shù)的經(jīng)紀(jì)人可能一年賣不了幾套房子，服務(wù)了10個甚至50個客戶，成交的也就是一兩個。他覺得自己付出了很多勞動，但實際上這個勞動最后是由成交的客戶來買單，所以成交的客戶又會覺得自己沒有獲得高達(dá)10萬元的服務(wù)。

此外，中介機(jī)構(gòu)也表示，他們提供的中介服務(wù)包括評估費、咨詢費、買賣代理費、權(quán)證辦理服務(wù)費等。而對于大多數(shù)購房者來說，這些服務(wù)很多是“看不見”的，所以購房者覺得服務(wù)和收取的費用不成正比。

02

新規(guī)提出合理降低中介費

房地產(chǎn)分析師：未來可探索分檔定價

據(jù)了解，在二手房交易中介費方面，我國此前曾實行政府指導(dǎo)價管理制度。2014年6月，國家發(fā)展改革委、住建部發(fā)布通知指出，房地產(chǎn)中介服務(wù)費用，實行市場調(diào)節(jié)價，由此我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)逐漸實行市場調(diào)節(jié)價。

北京合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，低至百分之一點幾到最高百分之二點七的中介費費率已經(jīng)在全國實行多年，是市場化博弈的平衡結(jié)果。近幾年對于中介費過高的“聲討”首先和房價的水漲船高有關(guān)。

房地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，缺乏市場競爭也是高價中介費成立的主要原因之一。

張大偉：十年前，很多城市都有好幾家中介公司競爭，現(xiàn)在全國出現(xiàn)了一兩家獨大的格局。一方面是大型中介公司市場份額占比較高，另外中介費的費率又比較高，購房者可選余地小，所以中介費的高費率影響就凸顯出來了。

此次，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的意見提出，要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。郭毅認(rèn)為，新規(guī)沒有對費率進(jìn)行直接管制，留出了彈性空間，能夠兼顧企業(yè)自身的發(fā)展，同時也能夠滿足消費者的利益。

郭毅：針對一些成交周期較短且房價水平本身偏低的社區(qū)，制定的費率也相對較低；針對一些總價相對偏高且成交周期長、難度大的社區(qū)，制定的費率也相對較高，因為中介公司需要付出更多的服務(wù)成本。

那么合理降低究竟該怎么降？降多少才算合理？張大偉指出，未來的趨勢可能是按照意見中提出的“鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價”來探索。

張大偉：比如說300萬元以內(nèi)的房產(chǎn)或者500萬元以內(nèi)的房產(chǎn)按照二點幾的費率收中介費，但是500萬元以上、500萬元到1000萬元、1000萬元以上房產(chǎn)的中介費可能有封頂，然后中介費費率逐漸降低。

郭毅建議，部分地方可以試點精準(zhǔn)化“指導(dǎo)價”。

郭毅：不同城市可能會針對不同板塊的特點，給出“一城一策”、“一區(qū)一策”的更精確的中介費收取標(biāo)準(zhǔn)的管理和指導(dǎo)，更有利于中介公司提升服務(wù)水平，同時還能滿足消費者的利益。

03

專家：針對不同的項目來確定不同的計費方式

據(jù)了解，在二手房買賣中，北京的中介服務(wù)費率一般以2．7％為標(biāo)準(zhǔn)，實際過程中會根據(jù)市場、客戶的熟悉度等方面有一定折扣，目前中介費基本由買方承擔(dān)；上海的中介費通常是成交價格的3％，其中買家支付2％，賣家支付1％。

深圳率先采用“單邊代理”模式，買賣雙方通過獨立委托與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。中介方“各為其主”，以爭取委托方在實際交易中的合法利益最大化；重慶則是引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，推進(jìn)相關(guān)制度改革。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，比較合理的定價方式是針對不同的項目來確定不同的計費方式，并不需要都和房屋的總價進(jìn)行掛鉤。即使是和總價掛鉤，也不一定是以線性遞增的方式。在充分競爭形勢下，一定會有一些經(jīng)紀(jì)服務(wù)的企業(yè)采用差異化的策略進(jìn)行競爭，促進(jìn)交易費率達(dá)到消費者們更能夠接受的合理水平。

吳璟：經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用應(yīng)由雙方合理承擔(dān)，或者讓市場決定雙方各自應(yīng)該承擔(dān)什么樣的費用。市場好的時候，趨于買方承擔(dān)更多成本，反之則賣方承擔(dān)多些。

吳璟認(rèn)為，當(dāng)前多數(shù)城市的中介費率確實偏高。但是，中介費率的回落需要以市場競爭的方式來回到一個合理水平。此次新出臺的十項措施就為促進(jìn)競爭、促進(jìn)服務(wù)透明的規(guī)范化創(chuàng)造了最重要的一些基礎(chǔ)條件。

吳璟：如果能落到實處，那么用不了多久，市場的力量就會把費率降到一個合理的水平。

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