為了提高深圳市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，1月5日下午，深圳市住建局聯(lián)合多部門發(fā)布了《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》(下稱“《方案》”)。探索推廣二手房“帶押過戶”模式。這是繼2022年9月深圳市坪山區(qū)完成深圳市首例“公證提存+帶押過戶”的之后，深圳官方再次發(fā)聲。

(相關(guān)資料圖)

該方案的出臺背景是深圳樓市的持續(xù)低迷。貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，過去的2022年，深圳商品住房以56142套的成交量創(chuàng)2010年以來新低，2022年，深圳二手房的月均成交量均在2000套左右徘徊，從未突破5000套“榮枯線”。

那么，“帶押過戶”將給深圳樓市掀起怎樣的波瀾？

鼓勵推廣二手房“帶押過戶”

《方案》明確，二手房“帶押過戶”模式即存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購房款還舊貸款(使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款)。前提是，若買賣雙方選擇二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

通常情況下，在二手房交易中，若房屋標(biāo)的還未還清貸款，需要“贖樓”，而贖樓的費(fèi)用一般由買方承擔(dān)。一名從事贖樓貸款業(yè)務(wù)的人士對第一財經(jīng)表示，當(dāng)前，市場上的過橋資金成本為“萬五”至“萬八”，即5—8元/萬/天，若按照500萬元贖樓資金，30天來計算，購房者的資金成本為7.5萬—12萬元。很明顯，若選擇“帶押過戶”，將降低購房者的二手房交易成本。

上述《方案》指出，辦理二手房“帶押過戶”有兩種方式，分別是“順位抵押”和“雙預(yù)告登記”。

據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，目前，全國至少20個城市相繼推出了二手房“帶押過戶”的交易模式，至少16個城市已完成了首筆二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)，包括廣州、西安、寧波、蘇州、無錫、濟(jì)南等熱點(diǎn)城市，也有臨沂、泰州、濰坊等三四線城市。克而瑞分析師認(rèn)為，在政策加持下，將一定程度上刺激二手房置業(yè)消費(fèi)，二手房成交整體或?qū)⒎€(wěn)中有升。

不過，二手房“帶押過戶”模式實(shí)施起來并不順利，特別是在買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的情況下。主要是不同銀行的貸款評估模式不一樣，對同一套房產(chǎn)的評估價值有差距；其次，房貸也是吸收個人存款、發(fā)展個人金融業(yè)務(wù)的載體，非同一家銀行，提前還貸贖樓，并到另一家銀行辦理按揭，不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失，存款也減少了；另外，此前，先贖樓，再辦理按揭，對辦理過橋的“銀行的影子”來說，是巨大的收益，這也是一直存在的寄生鏈條，帶押過戶后，這個收益沒有了，部分銀行執(zhí)行“帶押過戶”的意愿也不強(qiáng)。

在試點(diǎn)范圍方面，深圳市發(fā)布的上述《方案》表示，先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗(yàn)。

對于《方案》提出的“穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，鼓勵全面探索”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對媒體表示，“政策還是太謹(jǐn)慎了?！痹谒磥恚钲趹?yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，消除各方顧慮，再加上評估價模式在深圳已經(jīng)比較成熟了，完全可以一步跨到不同銀行帶押過戶。只有這樣，才能縮短交易流程，降低交易成本，最大限度地讓利于民，將二手房交易盤活，促進(jìn)換房需求良性循環(huán)，帶動整個市場穩(wěn)定。

年度成交量創(chuàng)新低

鼓勵推廣二手房“帶押過戶”，與樓市成交量長期低位徘徊有關(guān)。2021年2月，深圳出臺二手房參考價，因參考價普遍低于實(shí)際成交價，銀行按照參考價貸款，二手房交易成本瞬間上升，原本火熱的深圳樓市被“凍住”，二手房月度成交套數(shù)長期低于5000套榮枯線，二手房市場成交低迷的氛圍傳導(dǎo)至新房市場。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷，不少城市樓市松綁政策不斷，但作為一線城市的深圳，樓市政策并未有一絲松動，住宅市場成交也難言理想。

貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2022年，深圳新建商品住宅成交量為34441套，二手住宅成交21701套，同比2021年分別下滑34.3%、46.7%。從總成交套數(shù)來看，2022年，深圳商品住房以56142套的成交量創(chuàng)2010年以來新低。

從購房群體來看，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，二手房交易方面，剛需型戶型的錄得占比持續(xù)走低，而剛改戶型以及豪宅戶型的錄得占比則持續(xù)走高，究其原因，還是因?yàn)閯傂柘啾雀纳菩腿后w對調(diào)控政策以及經(jīng)濟(jì)下行的抗沖擊能力較弱，導(dǎo)致購房意愿持續(xù)下降。當(dāng)前剛需主力軍仍處于持續(xù)觀望與徘徊的階段，二手房交易量單靠改善型群體難以突破月均三千套的“天花板”。

此前，中財辦發(fā)文表示，要著力改善預(yù)期擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。對此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一些高能級城市的樓市限購、限售、限貸等政策有望松動。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會在其官方公眾號上表示，因?yàn)樯钲诘奶厥庑?，其具有樓市風(fēng)向標(biāo)的作用反而會成為深圳樓市調(diào)控政策做大范圍調(diào)整的制約因素。因此，類似深圳這樣一線熱點(diǎn)城市需要探尋地方經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇發(fā)展，激活市場活躍度，滿足居民住房需求與保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)可控之間的政策平衡點(diǎn)。

李宇嘉對媒體表示，現(xiàn)在，國家對于住房改善、換房需求扶持力度較大，深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。

（文章來源：第一財經(jīng)）

關(guān)鍵詞： 帶押過戶 二手房交易