在黃河“幾”字彎處，有一座總面積8.7萬(wàn)平方公里、常住人口215萬(wàn)的城市——鄂爾多斯。這里被稱為“地下煤?！?，煤炭探明儲(chǔ)量占全國(guó)六分之一，天然氣探明儲(chǔ)量占全國(guó)三分之一，全世界四分之一的羊絨制品也產(chǎn)于此。

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憑借豐富的自然資源，過(guò)去十年間，鄂爾多斯的GDP相繼跨過(guò)3000億元、4000億元兩個(gè)臺(tái)階，從2012年2305.8億元增長(zhǎng)到2021年4715.7億元，年均增長(zhǎng)5.5%；該地人均GDP也一直居于全國(guó)前列，甚至一度超過(guò)香港。

遍地豪車、拆遷暴富、人均幾套房......早在十年前，因煤炭收獲大量財(cái)富的鄂爾多斯，便收獲了這些標(biāo)簽。當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，也曾出現(xiàn)一房難求的盛況。不過(guò)，受煤炭行情、民間借貸危機(jī)等因素影響，鄂爾多斯樓市在2011年轟然跌落。

有業(yè)內(nèi)人士調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)鄂爾多斯在建房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)70%爛尾、存量住房與常住人口的比例達(dá)到10∶1、新城空置率超過(guò)70%、存量消化需要3~5年。所謂北方“鬼城”也因此而來(lái)，用以形容其遍地空樓的康巴什區(qū)。

不過(guò)，經(jīng)歷了一輪轟轟烈烈的整治運(yùn)動(dòng)，當(dāng)下鄂爾多斯的樓市已然復(fù)活。曾被冠以鬼城之稱的康巴什區(qū)，2022年房?jī)r(jià)均價(jià)過(guò)萬(wàn)，且目前呈上漲走勢(shì)。這座充滿魔幻色彩的城市，是如何從爛尾樓陰影中走出的？對(duì)當(dāng)下又有何啟示？

房?jī)r(jià)起落

如何在沙漠拍大片、沙漠近距離看秀場(chǎng)......當(dāng)下社交平臺(tái)上的鄂爾多斯，是很多博主熱衷打卡的旅游勝地。但在十年前，這座城市曾經(jīng)歷過(guò)一場(chǎng)瘋狂的樓市起落，現(xiàn)在人來(lái)人往的康巴什區(qū)，更是被稱為北方“鬼城”。

鄂爾多斯位于河套腹地，西北東三面為黃河環(huán)繞，南臨古長(zhǎng)城。這里不僅有草原沙漠的壯麗風(fēng)光，更因其豐富的煤炭?jī)?chǔ)量被稱為“地下煤?！?。

新世紀(jì)初期，我國(guó)煤炭行業(yè)迎來(lái)一波歷史發(fā)展機(jī)遇期，煤價(jià)從從2003年的250元漲到2008年的每噸470多元。在煤炭資源豐富的鄂爾多斯，許多人嗅到商機(jī)入局，積累起第一筆財(cái)富，當(dāng)?shù)鼐用褚惨驈臉I(yè)或拆遷迅速暴富。

有2011年的官方數(shù)據(jù)調(diào)研顯示，鄂爾多斯資產(chǎn)過(guò)億的富豪不下7000人，資產(chǎn)過(guò)千萬(wàn)的人至少有10萬(wàn)人。據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窕貞浄Q，當(dāng)時(shí)鄂爾多斯遍地豪車并不是戲稱，一些牧民因采礦征地一夜暴富，成為手握百萬(wàn)甚至千萬(wàn)資產(chǎn)的人。

房地產(chǎn)行業(yè)，也在這輪繁榮之下大肆生長(zhǎng)。2004年，內(nèi)蒙古批準(zhǔn)設(shè)立康巴什新區(qū)；2006年市黨政機(jī)關(guān)遷址新區(qū)，也是在這年起，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)開(kāi)始爆發(fā)，從剛過(guò)千元漲至均價(jià)五六千元；2010年樓市熱度達(dá)到高峰，均價(jià)突破萬(wàn)元。

有業(yè)內(nèi)人士調(diào)研稱，因高額拆遷補(bǔ)償產(chǎn)生了巨大紅利，當(dāng)?shù)爻Ｗ【用窀坏昧饔?，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、投資渠道很有限，從煤炭暴富的民營(yíng)企業(yè)和從煤炭、拆遷中暴富的居民，紛紛投資房地產(chǎn)，甚至掃大街的當(dāng)?shù)貞艏用褚灿幸粌商追俊?/p>

《中國(guó)民間資本投資調(diào)研報(bào)告》也曾分析稱，鄂爾多斯的財(cái)富分配鏈條是“體內(nèi)循環(huán)”，即煤礦產(chǎn)生財(cái)富，支撐政府改造城市，通過(guò)拆遷分配給更多的人，再通過(guò)民間借貸聚集資金，貸給房地產(chǎn)和新煤礦。

不過(guò)，這一盛況很快出現(xiàn)變化。2012年左右，受大宗商品價(jià)格暴跌、民間借貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)等因素影響，鄂爾多斯房?jī)r(jià)跌落，從過(guò)萬(wàn)水平回到3000元左右均價(jià)。新區(qū)大量地產(chǎn)項(xiàng)目停工爛尾，居民手中的資產(chǎn)也瞬間縮水。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾多次到當(dāng)?shù)卣{(diào)研，在他看來(lái)，在鄂爾多斯，經(jīng)營(yíng)煤炭、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、民間借貸之間并沒(méi)有很清晰的界限。煤炭?jī)r(jià)格上漲、城市建設(shè)所產(chǎn)生的收益，在企業(yè)、政府和老百姓之間形成分享鏈條。而出問(wèn)題的房地產(chǎn)公司，多數(shù)是單純以高成本民間借貸來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)。

對(duì)當(dāng)?shù)鼐用駚?lái)說(shuō)，財(cái)富降臨是一夜之間，購(gòu)置房子后大多選擇空置，房?jī)r(jià)大跌后也并未出現(xiàn)大規(guī)模拋售現(xiàn)象。這座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，宛如“短期內(nèi)暴富的一群人儲(chǔ)藏財(cái)富的場(chǎng)所”，從暴漲到暴跌，具有較強(qiáng)的封閉性和個(gè)案性。

十年回血

經(jīng)歷了曲折的樓市經(jīng)歷，但鄂爾多斯并未遭遇“硬著陸”，而是通過(guò)政府主動(dòng)調(diào)控，逐漸消化掉存量樓盤，走出了爛尾樓及“鬼城”陰影。

李宇嘉稱，過(guò)去10年間，鄂爾多斯停止供地，拉長(zhǎng)時(shí)間消化爛尾樓。近年來(lái)，煤炭?jī)r(jià)格企穩(wěn)回升，政府財(cái)政充裕，開(kāi)始打造教育強(qiáng)區(qū)、“公園城市”、風(fēng)電裝備，大規(guī)模建設(shè)人才住房、公租房，市場(chǎng)需求也逐漸復(fù)蘇。

這其中，控制市場(chǎng)增量是重要一環(huán)。2012年開(kāi)始，鄂爾多斯市中心城區(qū)停止新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)；政府通過(guò)各種手段來(lái)緩解供應(yīng)過(guò)剩、防范泡沫破滅。

其次，想盡一切辦法消化存量，如向政府和國(guó)有企事業(yè)單位定向分配住房、納入住房保障范圍、用作人才安置住房、引進(jìn)外來(lái)企業(yè)等。

2016年，鄂爾多斯下發(fā)《房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，文件提及通過(guò)棚改消化存量。官方數(shù)據(jù)顯示，2016年及2017年，鄂爾多斯通過(guò)棚改消化的存量商品房面積分別達(dá)589.8萬(wàn)平方米和511萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于前兩年。

為助力去庫(kù)存，鄂爾多斯還推行了“房票”，發(fā)放對(duì)象是以征收房屋為主的拆遷戶，拆遷戶被拆遷后獲得房票，在購(gòu)房時(shí)房票可抵購(gòu)房款。不僅如此，這些房票還可以拆分、可以轉(zhuǎn)讓，以最大程度上助力樓市去庫(kù)存。

通過(guò)控制供應(yīng)、開(kāi)啟棚改、大力去庫(kù)存等多種方式，鄂爾多斯的樓市逐漸回歸正軌。2019年，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)已回到暴跌前的水平；2020年，當(dāng)?shù)鼐眠`迎來(lái)新盤入市；2021年二手房市場(chǎng)逐漸興起，均價(jià)逼近萬(wàn)元。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的2022年，鄂爾多斯樓市也保持了相對(duì)穩(wěn)定。1~7月，全市商品房銷售面積106.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)11.9%；商品房銷售額66.3億元，同比下降0.7%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)3.3%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，前七月當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87.9億元，同比增長(zhǎng)30.1%，其中住宅投資67.8億元，同比增長(zhǎng)35.4%。分地區(qū)看，增幅居前三的旗區(qū)為康巴什區(qū)、準(zhǔn)格爾旗、烏審旗，分別增長(zhǎng)131%、115.1%、63%。

李宇嘉表示，目前在鄂爾多斯買房的人群中，20%~25%為下轄7旗的人口、15%~20%的為市外人口(包括省外)，大約60%為本地新市民及換房人群。很多外省市從業(yè)人士稱，這里環(huán)境好，適合老人養(yǎng)老、小孩上學(xué)，因此選擇置業(yè)。

“炒房”一詞已淡出這片土地。目前，外地炒房團(tuán)退出、房子供應(yīng)也非常多，全款和公積金貸款買房的占當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)近八成。有當(dāng)?shù)鼐用穹Q，最近康巴什區(qū)房?jī)r(jià)有上漲苗頭，準(zhǔn)備購(gòu)入房產(chǎn)自住，看房時(shí)很多人都是全款支付，土豪太多了。

有何啟示？

盡管鄂爾多斯的樓市有其特殊性，但站在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻的當(dāng)下，這座城市治理爛尾樓、去庫(kù)存的方式依然不乏啟示。

目前，全國(guó)商品房庫(kù)存整體進(jìn)入上行周期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至7月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)到5.47億平方米，同比增長(zhǎng)7.5%，相比2021年末的5.10億平方米，足足增長(zhǎng)了3700萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)14.1%。

其中，三四線城市去化壓力最大，一線和二線平均去化周期也逐漸升至警戒線。福建連江的商品房庫(kù)存去化周期達(dá)到131個(gè)月；黑龍江哈爾濱去化周期達(dá)到81個(gè)月，內(nèi)蒙古呼和浩特及廣西北海的去化周期達(dá)到62個(gè)月。

李宇嘉認(rèn)為，鄂爾多斯本身地方財(cái)政實(shí)力很強(qiáng)，對(duì)土地依賴很小，但是它能做的不代表其他城市不能做，其中有些思路可以借鑒，或者說(shuō)某些區(qū)域可以借鑒。

對(duì)于庫(kù)存量特別大的地區(qū)，首先在供給端收縮土地及新房供應(yīng)，當(dāng)然也要區(qū)別對(duì)待、分區(qū)施策。如果人口密集、新盤供應(yīng)少、需求較大，這些區(qū)域可能會(huì)增加；但如果庫(kù)存高起、爛尾樓多，那么全市層面在供應(yīng)端一定要收緊口袋。

其次，在財(cái)政允許的情況下，將存量房的盤活與保障房、租賃住房對(duì)接起來(lái)，在供需錯(cuò)配的情況下，可通過(guò)這種機(jī)制匹配需求。如果有常規(guī)的棚改安置，拆完后拿來(lái)做政府儲(chǔ)備用地或公共服務(wù)設(shè)施用地，被拆遷戶拿著房票買新房。

此外，就鄂爾多斯本身來(lái)講，這座城市能吸引人口，背后還是在于其城市面貌、公共服務(wù)、就業(yè)機(jī)會(huì)、人均工資等，這才是助力樓市去庫(kù)存的根本保障。

李宇嘉稱，這幾年鄂爾多斯中心區(qū)人口開(kāi)始集聚，一方面大力引進(jìn)清北等高校畢業(yè)生，打造教育強(qiáng)區(qū)；另一方面，陪子女讀書的父母或上一輩，只要在鄂無(wú)房，就可以申請(qǐng)公租房，租金只有市場(chǎng)價(jià)的40%；中心城區(qū)市容市貌也大為改善，加上有公租房保障，周邊晉陜寧甚至東北等地人口流向鄂爾多斯。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，鄂爾多斯也在力促經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，發(fā)展煤炭深加工，并布局新能源等新興賽道。2022年上半年，鄂爾多斯地區(qū)生產(chǎn)總值為2550.10億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.0%，在全區(qū)12盟市中總量第一。專注產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也是樓市保持穩(wěn)定的基底。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

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