繼5月15日首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)后，不到一周時(shí)間，5月20日央行公布新一期LPR利率，與個(gè)人住房按揭貸款密切相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。這意味著，房貸利率下調(diào)空間進(jìn)一步打開(kāi)，最低可至4.25%。

此次5年期LPR下調(diào)幅度超出市場(chǎng)預(yù)期，也是自2019年8月LPR定價(jià)機(jī)制改革以來(lái)，下調(diào)幅度最大的一次。

而近來(lái)一段時(shí)間，全國(guó)各地房地產(chǎn)政策調(diào)整頻繁，超百城放松購(gòu)房信貸政策，下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、降低首付比例等此類消息不斷。

利好剛需族

“對(duì)于準(zhǔn)備買房、或者還沒(méi)辦理按揭的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是一大利好?！碧旖虻貐^(qū)某房地產(chǎn)中介告訴記者，原本處于觀望階段的消費(fèi)者，近兩天頻頻開(kāi)始聯(lián)系中介，咨詢樓盤和房貸信息。

5月18日，天津地區(qū)的商業(yè)銀行紛紛將首套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)，也就是從4.6%降至4.4%。僅僅兩天后，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。這也意味著，天津多家銀行的首套房貸利率可最低降到4.25%。

除了天津，此前幾天，廣州、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶等數(shù)十個(gè)城市的的房貸利率已出現(xiàn)下調(diào)。而隨著昨日最新一輪LPR報(bào)價(jià)出爐，房貸利率也可至4.25%——這是目前全國(guó)能夠執(zhí)行的最低利率。

然而，上述天津地區(qū)房地產(chǎn)中介卻表示，盡管現(xiàn)在各種政策刺激信號(hào)接連發(fā)布，但是近期整體看房客戶并不多。“一是受周邊疫情影響(北京、河北、河南)；再者，天津本地也有疫情，外地往返不方便。所以目前天津這邊還都是本地改善置換為主?！?/p>

今年以來(lái)，一些城市因?yàn)橐咔樵?，看房的客戶?shù)量確實(shí)不如去年。蘇州地區(qū)某房地產(chǎn)中介則表示：“去年四季度的時(shí)候看房的人很多，但是今年以來(lái)逐漸減少，尤其是近一段時(shí)間受疫情影響，看房的人寥寥無(wú)幾。不過(guò)，隨著有些地區(qū)漸漸從疫情中恢復(fù)過(guò)來(lái)，看房的人開(kāi)始多起來(lái)了?！?/p>

“您不急可以再等等?！?月20日下午，正帶著客戶看房的南昌一位房地產(chǎn)中介告訴記者，“目前沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)南昌地區(qū)哪家銀行已執(zhí)行最低的4.25%利率，但通知也許很快就會(huì)下來(lái)。”

近兩三個(gè)月，房貸利率呈現(xiàn)降低趨勢(shì)。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，2022年5月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)2019年以來(lái)新低。

房貸利率下降，月供減輕多少？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算，以100萬(wàn)元貸款本金、30年等額本息的償還方式的案例進(jìn)行計(jì)算。

若房貸利率從4.6%下調(diào)為4.45%，那么月供額將從5126元變?yōu)?037元，減少了89元；疊加LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和銀行下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的雙重因素，實(shí)際房貸利率就可以變?yōu)?.25%。那么若房貸利率從4.6%下調(diào)為4.25%，其月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少了207元。

“在實(shí)際過(guò)程中，存量房貸用戶的利息調(diào)整，或者已經(jīng)在還貸的購(gòu)房者，要等到明年元旦后才可以進(jìn)行下調(diào)利息。而近期新購(gòu)房的家庭，利率最低可以做到4.25%，實(shí)際過(guò)程中如何操作要看銀行的行動(dòng)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在實(shí)際的房貸利率申請(qǐng)過(guò)程中，一般具有客戶資質(zhì)、合作樓盤情況等條件的約束。就近期銀行的動(dòng)作看，因?yàn)榻谝呀?jīng)普遍在落實(shí)此前央行周末新政，所以一般都會(huì)把4.4%的利率作為近期下調(diào)的目標(biāo)值。

超百城出手“穩(wěn)樓市”

去年，多地房?jī)r(jià)漲幅較快，基于樓市調(diào)控的大背景，各地密集出臺(tái)調(diào)控政策以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，商業(yè)銀行也對(duì)房貸額度和房貸利率進(jìn)行管控。與去年的調(diào)整思路不同，今年以來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)政策調(diào)整頻繁，超百城放松購(gòu)房信貸政策，下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、降低首付比例的消息不斷。

有業(yè)內(nèi)人士表示，此次各地房貸利率下調(diào)多是銀行自主下調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)相關(guān)城市會(huì)有正式發(fā)文或窗口指導(dǎo)。

對(duì)于利率更優(yōu)惠的公積金貸款而言，貸款額度的提升將進(jìn)一步減輕貸款購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。南京自昨日起，將首次使用住房公積金貸款購(gòu)買第二套住房公積金最高可貸額度由30萬(wàn)元/人、夫妻雙方60萬(wàn)元/戶，調(diào)整至50萬(wàn)元/人、夫妻雙方。此前，安徽阜陽(yáng)、河南信陽(yáng)等城市也上調(diào)了公積金貸款額度。

為更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，對(duì)首套房首付比例的調(diào)整成為放松政策的重點(diǎn)之一，首付最低比例降至兩成漸成常態(tài)。5月以來(lái)，寧夏銀川、山東泰安、江蘇宿遷等城市出現(xiàn)“兩成首付”。

實(shí)際上，在今年年初就有多個(gè)三四線城市實(shí)行“兩成首付”，隨著房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步放松，一二線城市加入“兩成首付”隊(duì)伍的也越來(lái)越多。

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（文章來(lái)源：上海證券報(bào)）

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